Institute of Certified Accounting and Auditing Professionals
Громадська спiлка "Iнститут сертифiкованих професiоналiв облiку й аудиту"

МАФи: дозвільні документи та демонтаж (перенесення)

Коментар до Постанови ВС від 18.12.2019 р., справа №203/4180/15-ц

Минулий 2019 рік видався не легким для власників малого та мікро-бізнесу, які провадили свою діяльність у МАФах (малих архітектурних формах) на територіях міст.

У Києві та у багатьох обласних центрах велась жорстка політика з демонтажу або перенесення тимчасових споруд, що відбувалось за рішенням органів місцевого самоврядування. При цьому місцеві ради наполягали, що під знесення потрапляли лише ті тимчасові споруди, які розміщені без дозвільних документів.

Про які дозвільні документи на МАФи йдеться?

Пунктом 4 статті 28 Закону від 17.02.2011 р. №3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі – Закон № 3038) передбачено, що розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності здійснюється в порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування.

Зазначений Порядок розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності затверджено наказом Мінрегіонбуду від 21.10.2011 р. №244 (далі - Порядок). Відповідно до п. 2.31 Порядку розміщення тимчасових споруд самовільно забороняється.

Згідно з п. 2.2 Порядку замовник, який має намір встановити ТС, звертається до відповідного виконавчого органу ради зі заявою у довільній формі про можливість встановлення ТС з документами, вичерпний перелік яких встановлений у п. 2.3 Порядку (зокрема, йдеться про креслення контурів тимчасової споруди з прив'язкою до місцевості).

Надалі орган з питань містобудування та архітектури визначає відповідність намірів щодо місця розташування ТС комплексній схемі розміщення ТС (у разі її наявності), будівельним нормам та повідомляє про результати відповідності замовника. Тобто на даному етапі відповідний орган з питань містобудування та архітектури визначає лише можливість розміщення ТС на певній території населеного пункту згідно з будівельними нормами даної місцевості та комплексної схеми розміщення певного населеного пункту.

Подальші дії для розміщення ТС визначаються п. 2.6 Порядку: оформляється паспорт прив'язки ТС, до якої, зокрема, надається схема розміщення ТС із вказівкою площі земельної ділянки згідно з документами на землекористування.

Відтак перш ніж оформлювати паспорт прив'язки, суб'єкт господарювання має отримати документи на землекористування, і лише після їх отримання він може звертатися за оформленням паспорта прив'язки.

Пунктом 2.30 Порядку передбачено, що у разі закінчення строку дії, анулювання паспорта прив’язки, самовільного встановлення тимчасових споруд така тимчасова споруда підлягає демонтажу. Проте окремий порядок проведення такого демонтажу Порядком не встановлений.

Який порядок демонтажу МАФів, право власності на які отримано за рішенням суду?

Щодо можливості демонтажу МАФів як тимчасових споруд слід враховувати два моменти:

1. Процедура оформлення та анулювання паспортів прив`язки тимчасових споруд знаходиться поза межами повноважень виконавчих комітетів місцевих рад, а спеціальним нормативно-правовим актом такі повноваження покладені на орган з питань містобудування та архітектури (відповідні висновки наведені у постановах ВС від 24.04.2018 р. у справі №405/1317/15-а та від 10.10.2018 р. у справі №373/2346/16-а).

Виконавчі комітети місцевих органів не можуть просто скасовувати паспорти прив’язки та демонтувати МАФи. Адже анулюванню паспорта передує припис про усунення порушень і лише потім, якщо порушення не усунено, демонтаж МАФу за судовим рішенням.

2. Свого часу відповідно до Тимчасового положення про порядок реєстрації прав на нерухоме майно, затвердженим наказом Мін’юсту від 07.02.2002 р. №7/5, реєстрації підлягали права власності тільки на об`єкти нерухомого майна, які прийняті в експлуатацію в установленому порядку за наявності матеріалів технічної інвентаризації, підготовлених БТІ, яка проводить реєстрацію прав власності на ці об`єкти. Не підлягали реєстрації тимчасові споруди, а також споруди, не пов`язані фундаментом із землею.

На сьогодні з прийняттям Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»  ситуація не змінилась.

Чи можна демонтувати МАФ за позовом звичайних громадян?

Коментована нами справа пов’язана з позовом не органів місцевого самоврядування, а власників сусідніх будівель, які не задоволені влаштуванням МАФів біля їхніх житлових будинків. Часто в таких випадках найбільше страждають мешканці перших поверхів, яким встановлені МАФи  часто створюють перешкоди та приносять багато незручностей.

Причому самі спірні кіоски розміщені на підставі договорів оренди землі, які продовжують свою чинність через відсутність заперечень орендодавця (місцевих органів). Залишається лише позов до суду.

Як зазначив Верховний суд, під час розгляду подібних спорів слід враховувати:

  1. порушення протипожежних та містобудівних вимог, що обмежують доступ до фасаду будинку та можуть призвести до пошкоджень та руйнації будинку чи окремих конструкцій,
  2. чи порушують встановлені кіоски (МАФи) права власників житлових та нежитлових приміщень (зокрема, на першому поверсі житлового будинку),
  3. чи можливе знесення спірних торговельних кіосків, якщо вони не є нерухомим майном і їх будівництво не здійснювалося.

Проте, коли справа доходить до суду, останній своїм рішенням має право усунути перешкоди у користуванні (не)житловими приміщеннями їх власниками та зобов’язати власників знести (перенести) МАФи, розташовані впритул до цих приміщень.

Демонтувати (розібрати) кіоски за рішенням суду як самочинне будівництво неможливо! Ця процедура стосується лише нерухомого майна (ст. 38 Закону №3038).

ВС: МАФ – це рухоме майно!

Верховний Суд нагадав, що відповідно до ч. 1 ст. 181 ЦКУ до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Згідно з ч. 2 ст. 181 ЦКУ рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.

Тимчасова споруда торговельного, побутового, соціально-культурного чи іншого призначення для здійснення підприємницької діяльності – одноповерхова споруда, що виготовляється з полегшених конструкцій з урахуванням основних вимог до споруд, визначених технічним регламентом будівельних виробів, будівель і споруд, і встановлюється тимчасово, без улаштування фундаменту. Тимчасова споруда для здійснення підприємницької діяльності може мати закрите приміщення для тимчасового перебування людей або не мати такого приміщення.

У Державному класифікаторі будівель та споруд ДК 018-2000, затвердженому наказом Держстандарту від 17.08.2000 р. №507, міститься визначення терміну «будівля», їх перелік та класифікація, однак тимчасова споруда до будівель не належить і не є нерухомістю.

Відтак МАФи (торговельні кіоски) відносяться до тимчасових споруд і у розумінні положень статті 181 ЦКУ є рухомим майном.

Але, незважаючи на те, що МАФи є об’єктами рухомого майна, вони все ж мають встановлюватись з врахуванням будівельних та інших норм щодо навколишніх будівель та споруд.

Автор: Канарьова Наталія
Джерело: «Дебет-Кредит»